В соответствии с планом работы Десятого арбитражного апелляционного суда на II полугодие 2008 года обобщена судебная практика по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства.
В настоящем обзоре использованы постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по конкретным делам за период с июля 2004 года по сентябрь 2008 года.
1. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами наличия у истца исключительного права на приватизацию спорного земельного участка и неправомерного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды для строительства гольф-клуба, который в настоящее время не построен, следовательно, оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется. Кроме того, срок действия договора аренды предусмотрен на 49 лет. Указанный договор сторонами не расторгался и является действующим.
Постановлением арбитражного апелляционного суда решение отменено, поскольку ответчиком не представлено правомерных оснований для отказа в заключении спорного договора купли - продажи, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на приватизацию земельного участка в связи с не окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость установить, подлежит ли спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории, передаче в частную собственность, и рассмотреть вопрос о возможности приватизации земельного участка.
Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела в удовлетворении иска отказал.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Испрашиваемый земельный участок в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению, поскольку является водоохраной зоной водного объекта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте и в силу требований статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению.
2. Иск о признании права собственности на жилой дом подлежит отклонению, если спорные жилые дома располагаются на земельном участке, не предоставленном истцу для строительства.
Постановлением Администрации района из земель совхоза был изъят и отведен Обществу земельный участок, часть которого была выделена для предоставления Организации под строительство жилых домов. При этом, Общество должно было произвести отвод участка в натуре в установленном порядке, чего, однако, не было реально выделено. Организация и Подрядчик заключили договор по разработке проектно-строительной документации на строительство коттеджей, их строительству и сдаче объектов в эксплуатацию. Подрядчик завершил постройки указанных объектов недвижимости.
Организация обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству по управлению имуществом о признании права собственности на жилые дома на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на самовольные постройки.
Суд первой инстанции, отказывая Организации в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что истцом не представлено доказательств осуществления им действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорных объектов и оформления в установленном законом порядке права землепользования, тогда как порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Строительство спорных жилых домов должно было осуществляться Организацией на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора, а утверждение проектной документации соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство.
В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих наличие у Организации разрешения на строительство спорного объекта, утвержденного в установленном законом порядке, а также разрешения о вводе последнего в эксплуатацию, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Проектная и иная разрешительная документация на строительство жилых домов также не представлена.
В соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение самовольной постройки возможно, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создают угрозу их жизни или здоровью.
Организацией не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено лишь в исключительных случаях. Обоснованность подобного изъятия должна быть подтверждена соответствующими документами территориального планирования.
Органом местного самоуправления принято решение об изъятии у Общества земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. При этом в качестве основания такого изъятия Орган местного самоуправления указал на строительство объекта муниципального значения - котельной.
Не согласившись с указанным решением Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что оспариваемое постановление принято Органом местного самоуправления в нарушение статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статей 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом изъятие земельного участка лишает права Общества как собственника земельного участка осуществлять свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Исходя из принципа, установленного пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Таким документом применительно к объектам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа является генеральный план, подлежащий утверждению представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа.
Суд апелляционной инстанции ознакомившись с представленными Органом местного самоуправления генеральными планами, установил, что в них отсутствуют схемы размещения котельной на земельном участке Общества.
Положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный порядок выбора земельного участка под строительство объекта. Результатом такого выбора является составление акта, предусмотренного пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением расчетов убытков собственников земельных участков и последующее утверждение его решением органа местного самоуправления.
Поскольку органом местного самоуправления не представлены ни акт выбора земельного участка, ни расчет убытков, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что выбор земельного участка Общества под строительство котельной надлежащим образом Органом местного самоуправления не оформлен.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Органом местного самоуправления нарушен порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, что свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
4. Нормами действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные участки.
Исковые требования мотивированы тем, что Регистратор отказал в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки указав, что они не является объектами, права на которые подлежат государственной регистрации, поскольку согласно кадастровому плану данные участки относятся к единому землепользованию.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Общества указал, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав, регламентированные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации понятия «единое землепользование», не может являться основанием для отказа в заявленной регистрации.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, из смысла вышеназванных норм материального права с учетом положений пункта 5 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.00г. №660), пунктов 6.2.5. и 6.2.7 Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» сделал вывод, что земельные участки, относящиеся к одной категории земель, имеющие одинаковый вид разрешенного использования и одну форму собственности могут учитываться в качестве единого землепользования, то есть одного объекта недвижимого имущества, с присвоением им одного кадастрового номера (составной земельный участок).
При этом земельным участкам, обособленным от других участков, входящих в «единое землепользование» присваивается наименование «обособленный участок», а смежным земельным участкам - «условный участок» (пункт 6.2.7. Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119).
Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок по решению правообладателя был разделен на три самостоятельных земельных участка без изменения категории земель и вида разрешенного использования. Каждому из трех выделенных земельных участков в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства были присвоены самостоятельные кадастровые номера, составлены кадастровые планы.
Следовательно, вышеназванные участки являются объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. Общество представило Регистратору документы, отвечающие требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и необходимые для государственной регистрации права собственности заявителя на вышеназванные земельные участки, а также для государственной регистрации ликвидации объекта - первоначального земельного участка.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в осуществлении государственной регистрации права Общества у регистрирующего органа не имелось.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
5. Установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц законом не предусмотрено.
На основании обращения Общества Органом местного самоуправления изменен вид разрешенного использования принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений» без изменения категории земельного участка.
Общество обратилось в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости с заявлением о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием Органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости отказала Обществу в удовлетворении вышеназванного заявления, при этом указав, что представленные Обществом документы не могут являться основанием для изменения записи государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка, поскольку заявитель является коммерческой организацией, в отношении которой не предусмотрено установление вида разрешенного использования земли «для дачного строительства».
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости о признании незаконным отказа по внесению изменений в государственный земельный кадастр.
Суд первой инстанции, отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц, которым является Общество, земельным законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» допускают использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
По смыслу положений пункта 1 статьи 16 во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление земельных участков «для размещения дачного некоммерческого объединения граждан» осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что законодательством не предусмотрен упомянутый вид использования в отношении земельных участков, ранее предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и находящихся в собственности, законном владении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий, иных коммерческих организаций.
В соответствии с порядком, установленным статьей 14 вышеуказанного закона допускается использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
При обращении за внесением изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка у Общества отсутствовали документы, подтверждающие создание соответствующего юридического лица.
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен земельный участок, принадлежащий Обществу, с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено, арбитражный апелляционный суд полагает, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обоснованно отказала Обществу во внесении указанных изменений в государственный земельный кадастр.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
6. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Гражданин внес дополнительный вклад в уставный капитал Общества в виде земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленного для организации крестьянского хозяйства.
Общество обратилось к Регистратору с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Общества на вышеназванный земельный участок.
Регистратор отказал в государственной регистрации, мотивировав свой отказ тем, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании его действий незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в государственной регистрации было отказано правомерно по причине того, что отчуждение такого земельного участка в пользу юридического лица нарушает нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что из представленного в материалах дела кадастрового плана земельного участка следует, что данный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование (назначение) - для организации крестьянского хозяйства.
Из положений Федерального закона от 11.06.03 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности только гражданам.
В Уставе Общества не предусмотрен такой вид деятельности, как организация крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, документы о передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для организации крестьянского хозяйства в собственность юридического лица, которое не может являться субъектом крестьянского хозяйства, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем в государственной регистрации права собственности на основании таких документов было отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
7. Земли общего пользования населенного пункта, необходимые для удовлетворения публичных нужд, не подлежат передаче в частную собственность.
Садовое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления о признании незаконным решения ответчика об отказе в предоставлении в собственность истца земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования.
В обоснование заявленных требований товарищество указало, что решение Органа местного самоуправления противоречит пункту 2 статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в соответствии с которым земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Суд первой инстанции, отказывая Садовому товариществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что испрашиваемый заявителем участок не может быть предоставлен в частную собственность, поскольку является участком общего пользования населенного пункта и необходим для удовлетворения публичных нужд для проезда и прохода жителей деревни, а также из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих проведение товариществом дорожных работ на спорном земельном участке.
Суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Садовое товарищество не представило документов, подтверждающих описание местоположения границ земельного участка с указанием их размеров, направления и поворотных точек, в том числе, позволяющих определить площадь испрашиваемого земельного участка.
Кадастровый план испрашиваемого земельного участка Садовым товариществом также не представлен.
Отсутствие материалов межевания и кадастрового плана делает невозможным достоверное установление фактического местонахождения и действительной площади испрашиваемого земельного участка.
Учитывая вышеизложенное арбитражный апелляционный суд полагает, что Садовое товарищество, обращаясь с ходатайством о предоставлении земельного участка в собственность, не представил предусмотренные статьей 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» документы, в связи с чем спорный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят, в том числе, из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные).
Вышеуказанные земли не подлежат передаче в частную собственность и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном населенном пункте.
Материалы дела, в том числе, представленный Садовым товариществом генеральный план застройки товарищества, свидетельствуют о том, что спорный земельный участок представляет собой проезд и проход не только к территории садового товарищества, но и к деревне, то есть является участком общего пользования.
Доказательств, что вышеуказанная дорога, являющаяся проходом и проездом к деревне, построена за счет членов Садового товарищества, заявителем не представлено.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
8. Отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о его незаключенности, однако не может служить основанием для признания договора недействительным.
Между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды земельного участка.
Полагая, что вышеуказанный договор является недействительным в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество обратилось с иском в арбитражный суд к Арендодателю и Арендатору о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу.
Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, Общество считает, что данная сделка является недействительной как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что несоблюдение нормы права о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем договор аренды является ничтожным.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности и в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может рассматриваться, как основание иска о признании договора недействительным.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законодатель прямо укажет на это обстоятельство.
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия.
Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его недействительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но не о его недействительности.
Истец не доказал, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что договор аренды земельного участка не соответствует законам или иным нормативным актам.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В иске отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанций.
9. При отсутствии межевания и кадастрового учета земельный участок не может являться объектом земельных правоотношений.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления и Садовому товариществу о признании права собственности на четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества. Исковые требования основаны на решении арбитражного суда по другому делу, согласно которому суд обязал Садовое товарищество исполнить условия договора в натуре и передать Обществу четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества.
Арбитражный суд отказывая в иске Обществу указал, что истцом не представлены доказательства обоснованности исковых требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование Предприятию для организации коллективного садоводства. Впоследствии данный земельный участок Органом местного самоуправления был передан Садовому товариществу. В материалах дела имеются свидетельства о предоставлении земельных участков Садовому товариществу как на праве постоянного (бессрочного) пользования, так и на праве коллективной совместной собственности.
В отношении спорных земельных участков процедура разграничения государственной собственности на землю не произведена до настоящего времени и, следовательно, Орган местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» вправе распоряжаться данными земельными участками.
Судебный акт, на который ссылается истец, не может служить основанием для признания за Обществом права собственности на спорные земельные участки, поскольку межевание указанных земельных участков не производилось, границы не утверждались, кадастровый учет этих участков не произведен. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что перечисленные выше спорные земельные участки в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, не могут быть признаны объектом земельных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
10. При прекращении срока действия договора аренды земельного участка, он подлежит возврату собственнику.
Орган местного самоуправления (Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об обязании вернуть земельный участок.
Иск мотивирован тем, что по истечению срока действия договора аренды Арендатор не освободил земельный участок и не передал его Органу местного самоуправления.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Органа местного самоуправления указал, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и отказом Арендодателя на его пролонгацию, в связи с чем Арендатор обязан передать участок Арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором аренды земельного участка установлено, что Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении, в противном случае договор считает продленным на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Орган местного самоуправления неоднократно сообщал Арендатору о том, что по истечении срока действия договора аренда данного земельного участка продлеваться не будет, а также с требованием освободить земельный участок.
Получение Арендатором вышеуказанного документа подтверждается имеющимися в материалах дела заказными почтовыми уведомлением о вручении.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что поскольку законные основания пользования Арендатором спорным земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды прекращены, дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.
Ссылку Арендатора на то, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельной. Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок предназначался под временные торговые ряды. Краткосрочные договоры аренды, к которым относится и указанный договор, не предусматривают право Арендатора использовать земельный участок под капитальное строительство. Кроме того доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества принадлежащих Арендатору суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Отказ Арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество в связи с прекращением договора дает Арендодателю право истребовать имущество в судебном порядке и требовать принуждения Арендатора к исполнению этой обязанности.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
11. Самовольно занятый участок без оформления прав на его использование подлежит освобождению со сносом возведенных строений.
Государственный орган по надзору в сфере природопользования (далее - Орган по надзору) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу об освобождении участка лесного фонда, самовольно занятого под организацию спортивного отдыха. Орган по надзору просил также обязать Общество освободить самовольно занятый участок, для чего произвести за счет ответчика снос самовольно возведенных строений.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд исходил из отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на пользование спорным земельным участком. Также арбитражный суд признал наличие у Органа по надзору права на обращение с настоящим иском и указал на необоснованное неисполнение Обществом вынесенное в его адрес, предписания об устранении нарушений законодательства в сфере природопользования и охраны окружающей среды в виде освобождения самовольно занятого участка лесного фонда.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Лесхоз№1 и Лесхоз№2. Дело рассмотрел по правилам первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество осуществляет эксплуатацию спорного участка лесного фонда без оформления прав на это в порядке, установленном статьей 9 Лесного кодекса Российской Федерации.
Разрешения на возведение построек на этом участке Обществу не выдавались.
Суд апелляционной инстанции указал, что в результате незаконный действий Общества произошло незаконное занятие участка лесного фонда, являющегося федеральной собственностью.
Вследствие установки Обществом изгороди, нарушено право граждан свободно пребывать в лесах для собственных нужд, что является нарушением лесного законодательства.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил.
12. Собственник утрачивает право на земельный участок, если он был внесен в уставной капитал общества.
12.1.
Конкурсный управляющий акционерным обществом обратился в арбитражный суд с иском к акционерам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельные доли в праве общей собственности на земельный участок.
Конкурсный управляющий считает, что государственная регистрация права собственности акционеров на указанные земельные доли в общей собственности на земельный участок осуществлена незаконно, поскольку этот земельный участок в процессе реорганизации совхоза в акционерное общество был включен в уставный капитал общества, а члены трудового коллектива совхоза, в т.ч. и ответчики, внеся принадлежащие им земельные доли в уставный капитал данного акционерного общества, стали его акционерами.
Поскольку зарегистрированное право акционеров на доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушает право собственности акционерного общества на этот земельный участок, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Арбитражный суд, посчитав указанные требования законными и обоснованными иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции установил, что акционерное общество было создано в процессе реорганизации на основании Указа Президента РСФСР №323 от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлений Правительства РФ от 29.12.91 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4.09.92 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Согласно учредительному договору акционерного общества учредители приняли на себя обязательство передать в уставный капитал имущественный и земельный паи, полученные в установленном порядке, с указанием их стоимости.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что акционеры внесли земельный пай в уставный капитал вновь образованного акционерного общества.
Следовательно, акционерное общество с момента реорганизации совхоза стало собственником переданных ему имущественных и земельных паев, а бывшие работники совхоза - акционерами.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что акционеры распорядились принадлежащими им спорными земельными долями, став акционерами общества и внеся земельные доли в качестве учредительного вклада в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, которое согласно пункту 1 статьи 66, пункту 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственником переданного ему в качестве учредительного вклада имущества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.2.
Как следует из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставной капитал акционерного общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.3.
Акционер обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Как видно из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Акционерному обществу выдано свидетельство на право общей совместной собственности на земельный участок.
Органом исполнительной власти вынесено постановление о выдаче свидетельства на право общей совместной собственности на землю членам акционерного общества.
На основании вышеуказанного постановления акционеру выдано свидетельство о праве на земельную долю в общей совместной собственности акционерного общества.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что акционер распорядился своим правом на земельный пай, внеся его в качестве взноса в уставной капитал во вновь созданное акционерное общество.
Апелляционный суд установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставный капитал акционерного общества.
Из представленного подписного листа членов трудового коллектива совхоза, принявших решение о приватизации совхоза трудовым коллективом, являющегося приложением к выписке из протокола общего собрания (конференции) трудового коллектива совхоза, усматривается, что акционер выразил свое согласие на участие в приватизации совхоза.
Как усматривается из положений учредительного договора о создании акционерного общества, учредители принимают на себя обязательства внести в уставной капитал общества в качестве своего взноса стоимость имущественных и земельных паев (доли), а, следовательно, доводы акционера о том, что он вносил в уставной капитал общества только стоимость имущественного пая, но не земельный пай, опровергаются материалами дела.
С момента внесения бывшими работниками совхоза в уставной капитал акционерного общества имущественных и земельных паев общество стало их собственником, а бывшие работники совхоза - акционерами общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
13. Орган местного самоуправления по итогам публичных слушаний вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка.
Дело № А41-К2-8471/07 от 26.12.2007 г. (Минкина Г.Т., Демидова К.И., Диаковская Н.В.)
Религиозная организация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Органа местного самоуправления и обязании рассмотреть вопрос, связанный с изменением вида пользования земельного участка.
Религиозная организация обратилась в суд по причине отказа Органа местного самоуправления в изменении разрешенного вида использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для строительства».
Религиозная организация полагает, что спорное решение является незаконным, так как противоречит нормам статей 35-39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушают ее права и законные интересы как собственника земельного участка.
В связи с изложенным, Религиозная организация обратилась в суд с выше указанными требованиями.
Суд первой инстанции признал требования Религиозной организации не подлежащими удовлетворению, поскольку обжалуемое решение издано на основании итогов публичных слушаний, проведенных в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заключения главного архитектора муниципального района.
Принадлежащий Религиозной организации на праве собственности земельный участок расположен в зоне одноэтажной жилой застройки.
Нормами части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что культовые здания подлежат размещению в общественно-деловых зонах, тогда как в силу части 3 данной статьи размещение таких объектов в жилых зонах лишь допускается.
Учитывая то обстоятельство, что согласно Положению о публичных слушаниях на территории конкретного муниципального района вопрос об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования решается на публичных слушаниях и что в результате таких слушаний было выявлено несогласие населения муниципального района с размещением культового здания в жилой зоне, суд апелляционной инстанции считает, что Орган местного самоуправления правомерно отказал в удовлетворении заявления Религиозной организации о замене одного вида использования земельного участка на другой.
Кроме того, в материалах дела представлено заключение главного архитектора муниципального района, в котором сделан вывод о невозможности замены разрешенного использования земельного участка и возведения на нем культового здания, так как участок, приобретенный Религиозной организацией располагается в санитарно-защитной зоне, отделяющей одноэтажную жилую застройку от коммунально-складской зоны, а предполагаемый тип застройки будет нарушать архитектурно-художественный облик населенного пункта, поскольку высота культового здания значительно превышает максимальную высоту одноэтажной жилой индивидуальной застройки, расположенной вблизи рассматриваемого участка.
Что касается требования Религиозной организации об обязании Органа местного самоуправления рассмотреть вопрос об изменении разрешенного вида использования земельного участка, то оно также подлежит отклонению, поскольку, как было установлено выше, решение данного вопроса осуществляется органом местного самоуправления по итогам публичных слушаний. В материалах дела имеется Протокол комиссии о подведении итогов публичных слушаний, который содержит решение комиссии, принятое с учетом заключения Главного архитектора района, о невозможности осуществления замены разрешенного использования земельного участка на требуемый заявителем.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
14. Действия регистрирующего органа по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Регистратора по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и обязании прекратить вышеназванную запись.
В обоснование заявленных требований Муниципальное образование ссылается на то обстоятельство, что Регистратор незаконно внес в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и, относящийся, по мнению заявителя, к землям, на которые не разграничена государственная собственность. В силу изложенного и учитывая то, что вышеназванный земельный участок заявителем предоставлен в аренду Обществу, которое перечисляет арендные платежи в бюджет Муниципального образования, заявитель полагает, что спор о праве собственности в отношении упомянутого земельного участка отсутствует, а распоряжение данным объектом недвижимости осуществляется Муниципальным образованием. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, что Регистратором не представлены доказательства, послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости. Земельный участок не отнесен каким-либо федеральным законом к землям, находящимся в федеральной собственности, а также не входит в перечень земельных участков, на которые возникло право собственности Российской Федерации на основании ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Регистратора по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости, поэтому в первую очередь должен быть разрешен спор о праве, а не о регистрационной записи. Кроме того, зарегистрированное право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, незаконные действия (бездействие) регистрирующего органа в процессе государственной регистрации, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией.
При этом данное право в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.
Вместе с тем, без оспаривания оснований возникновения права и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о правомерности действий регистрирующего органа по регистрации этого права в порядке административного судопроизводства.
Заявитель не лишен права обратиться с требованием в суд о признании своего права собственности (оспаривании зарегистрированного права Российской Федерацией) на упомянутое имущество в порядке искового производства.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
15. Если земельный участок относится к категории земель общего пользования, то его приватизация запрещена законодательством Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Органа местного самоуправления в согласовании границ земельного участка; обязании утвердить проект границ земельного участка, а также обязании предоставить за плату в порядке приватизации по десятикратной ставке земельного налога вышеуказанный земельный участок.
Указанные требования заявлены со ссылкой на положения статей 8, 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 6, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеет право на приватизацию спорного земельного участка находящегося под этим комплексом и необходимым для его эксплуатации.
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Органа местного самоуправления по уклонению от согласования границ спорного земельного участка ограничивают право Общества на приватизацию данного участка, который расположен под принадлежащим последнему объектом недвижимого имущества. При этом суд первой инстанции основывался на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на нормах пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающих, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом; отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28, пунктом 7 статьи 36, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденных Постановлением Правительства от 02.02.1996 N 105, территории земельных участков, находящихся за границами красных линий (земли общего пользования), не могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц.
Земля, на которой расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества, относится к землям общего пользования, не подлежащим застройке и приватизации. Более того, согласно материалам дела, спорный земельный участок обременен кабелем связи.
Суд апелляционный инстанции суд полагает, что спорный земельный участок находится в пределах территории, предназначенной для удовлетворения общественных интересов населения, поэтому на основании пункта 4 статьи 28, пункта 7 статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» может быть предоставлен только в аренду.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Обращаясь в Орган местного самоуправления с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, Общество в обоснование указанного размера участка не ссылалось ни на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, определяемых в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Московской области N23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», ни на правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию.
Общество, представившее документы, подтверждающие его право собственности лишь на остановочный пункт, расположенный на части спорного участка, не обосновало свое право на весь испрашиваемый земельный участок.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.
Верховный суд определил подход к одному из самых изматывающих и скандальных судебных споров - искам соседей друг к другу, когда люди не могут договориться о границе своих участков земли. Если верить статистике, подобные дела - наиболее часто встречаются в судебной практике, когда речь идет о разрешении споров соседей.
Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.
Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что "захватчик" перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.
Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик - собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.
Так что никаких нарушений нет.
А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно - на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное - нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.
По кадастровому закону заинтересованное лицо не имеет права высказывать возражения по поводу границ участка соседа, если это не общие границы
Есть Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что "местоположение" границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда "в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости".
Верховный суд подчеркивает - предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.
Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения - не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.
В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон "О государственном кадастре" говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.
Верховный суд напомнил - обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.
В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один - смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент - кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул - кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.
Из этого Верховный суд делает вывод - отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.
В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.
В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.
Кстати
Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.
Правоотношения, связанные с владением, пользованием и иным правом на участки земли регулируются как Гражданским, Земельным кодексом, так и рядом специальных нормативных актов. А где могут рассматриваться земельные споры?
Что такое земельный спор
Разногласия между участниками правоотношений, относительно осуществления своих прав на наделы, которые имеют свой порядок разрешения, именуются в законодательстве и на практике земельными спорами. Условно их можно классифицировать на несколько разновидностей:
- земельные споры, которые рассматриваются в порядке досудебного урегулирования конфликта;
- те, что разрешаются в залах судебных заседаний;
- споры, переданные его участниками на рассмотрение третейского суда.
Конечно, для сторон намного выгоднее выяснить все свои противоречия и прийти к общему знаменателю, не обращаясь в судебные органы. Так, можно избежать затрат на государственную пошлину, услуги представителей, на заказ дополнительных документов. Мирным способом вопрос можно закрыть намного быстрее, чем с непосредственным вмешательством судьи.
Однако не всегда рассмотрение земельных споров может ограничиться направлением конфликтующими сторонами друг другу писем, ведением телефонных переговоров, организации встреч с глазу на глаз. Если противоречия не исчерпываются, а, что хуже, начинают возрастать, без судебного вмешательства просто не обойтись.
Важно! Некоторые категории тяжб о земле, как объекте недвижимого имущества, подлежат разбирательству только в стенах суда. прямо устанавливает, что споры об участках земли разрешаются в судебном порядке. Но при определённых обстоятельствах могут быть переданы и в третейские суды.
Судебные органы и защита нарушенных прав
В суды граждане и представители предприятий обращаются для разрешения споров по земле чаще всего посредством подачи исковых заявлений. Но есть случаи, когда подаются заявления иного характера: жалобы на действия (бездействия) уполномоченных лиц, органов, учреждений или заявление об установлении юридически значимого факта.
Важно понять то, в какой суд необходимо подать заявление: районный, арбитражный или обратиться к мировому судье. Если неправильно будут определены подведомственность и подсудность, то весь пакет документов будет возвращен заявителю для правильной их подачи. Таким образом, можно потерять много времени. Чтобы этого не произошло, необходимо заранее изучить особенности рассмотрения земельных споров в судебном порядке.
Компетенция мирового судьи
Так, пункт 7 части 2 статьи 23 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что мировые судьи принимают к рассмотрению исковые заявления об определении порядка пользования имуществом. Земельные угодья относятся к категории недвижимого имущества. Поэтому, если нарушаются ваши права, как совладельца, относительно пользования наделом, то заявление необходимо писать мировому судье.
Важно! Рассмотрение земельных споров происходит у мирового судьи только между собственниками (иными законными владельцами) одного земельного участка. Если есть разногласия между соседями, то такой спор неподсуден мировым судьям.
Например, гражданин А и гражданин Б - законные владельцы одного земельного участка. Их личные взаимоотношения складываются не лучшим образом, и такие собственники не могут мирно определить, как использовать один земельный надел, чтобы не мешать друг другу, не нарушать права каждого, и какие для этого необходимо совершить действия. С таким вопросом зачастую необходимо обращаться к мировому судье.
Мировой судья определяется по месту нахождения участка, а не местом регистрации его законных владельцев, собственников. Узнать, номер участка мирового судьи и район можно с помощью онлайн-сервисов . Достаточно в форме запроса указать полный адрес недвижимого имущества, и система моментально выдаст все необходимые данные.
Можно позвонить и вканцелярию суда вашего региона , где вам обязаны дать разъяснение того, в какой участок мирового судьи вам необходимо подавать документы. Помните, что при подаче искового заявления не к надлежащему судье, вся документация возвращается обратно.
Районные суды
Иные земельные споры рассматриваются в порядке искового производства в районных судах. К таковым делам, в частности, можно отнести:
- определение границ угодий;
- устранение препятствий в использовании таковых;
- об установлении сервитута;
- возврат земельного надела из чужого (незаконного) владения;
- о признание права на надел, а также об изменении и прекращении таких прав;
- понуждение исполнить то или иное действие в отношении объекта недвижимого имущества, или же воздержаться от совершения определенных действий.
Существуют споры, которые прямо не связаны с землей, но вытекают из таких правоотношений. Так, к таким категориям дел можно смело отнести установление и возмещение убытков, если земельный участок был изъят у граждан для государственных нужд или общественных целей.
Определение границ рядом находящихся земельных угодий требуется, если собственники не могут достоверно установить, где именно проходит разделяющая линия. Особенно актуальна такая ситуация, когда оба надела не имеют точных координат (не проведено межевание). Для этого, чаще всего в судебном порядке, проводятся мероприятия по установлению таких координат и определению четких границ участка, чтобы можно было поставить забор и не ущемлять права соседей. Сделать это можно в районном суде, обратившись с исковым заявлением к соседу, который противится определять координаты и выносить их на местность и, одновременно, может препятствовать пользованию участком другому соседу.
Бывает, что граждане пользуются землей при отсутствии согласия собственников. При обнаружении таких фактов, а также если нарушители не покидают добровольно участок, владельцы вправе обратиться в районный суд, чтобы истребовать свою собственность из чужого (незаконного) владения. Там же решается вопрос о постройках, которые были возведены ответчиками без согласия собственников.
Подробнее об иных видах земельных споров можно узнать из этого видео:
Арбитражные суды
Между организациями, компаниями, предприятиями, индивидуальными предпринимателями нередко заключаются договоры, предметом которых являются те или иные действия, связанные с недвижимостью - в том числе земельными участками. Все споры по таким сделкам должны рассматриваться в арбитражных судах.
Такое положение дел связано с тем, что все спорные и конфликтные ситуации в сфере предпринимательской деятельности решаются именно в арбитражных судах. Если одна из сторон договора — гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, то исковое заявление подлежит подаче в суд общей юрисдикции.
Такие судебные органы вправе принять к производству спорные ситуации:
- вытекающие из соглашений об аренде земельного участка;
- по договорам безвозмездного пользования землей;
- по сделкам о доверительном управлении недвижимостью и др.
В данных случаях правило об исключительной подсудности по месту нахождения участка не действует. Необходимо обратиться к содержанию договора, где может быть прописана договорная подсудность, или же рассматривать нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
- по месту нахождения ответчика по иску;
- по выбору заявителя в строго определенных случаях.
В каждом регионе РФ функционирует один Арбитражный суд республики, области, края и т. д., в том числе и в городах федерального значения.
Обжалование и пересмотр решений по земельным спорам
Не всегда разрешение конфликта заканчивается вынесением решения в суде первой инстанции.
Если одну из сторон спора не устроило решение суда, то истец или ответчик имеют полное право обжаловать его в суде:
- апелляционной инстанции (районный суд, арбитражные суды округов);
- далее, при неудовлетворении требований в апелляции, обжалование переходит в кассацию;
- в порядке надзора..
Земельные споры, которые рассматриваются в судебном порядке, могут длиться по времени очень долго, если инициировать все процедуры обжалований и пересмотра. Стороны всегда имеют право до вынесения судебного акта в первой инстанции заключить мировое соглашение на выгодных и для истца, и для ответчика, условиях. Но стоит учесть, что при неисполнении условий такого соглашения, истец полноправно может обратиться в суд за документом о принудительном его исполнении.
Земельные споры и третейский суд
Российское законодательство позволяет рассматривать земельные споры в третейских судах. Данная инстанция представляет собой альтернативный орган по разрешению разногласий между сторонами. В состав такого органа входят профессионалы в области юриспруденции (арбитры), которые не являются судьями от государства. То есть, третейский суд - это негосударственное учреждение. Но с его помощью стороны могут добиться обоюдного согласия по предмету спора.
После нахождения компромисса, оглашается акт третейского суда, которое для сторон подлежит добровольному выполнению в те даты, периоды времени, которые в нем оговорены. Однако при недобросовестном отношении к данному документу можно обратиться в государственные судебные органы о принудительном исполнении решения третейского суда.
В судебные органы довольно часто обращаются с требованием о восстановлении своих нарушенных прав на землю. Если есть сомнения в том или ином вопросе, всегда можно обратиться к специалисту — юристу.
